Bydlení v nájmu – pekelně drahá iluze nezávaznosti

Nájem vs. hypotéka... Rozhodujete se, kterou cestou se vydat? Připadá vám, že nájemní bydlení je to jediné správné řešení? Může být. Na chvíli. Pak ale skončíte v drahých okovech splátkové mašinérie.
Nájemní bydlení
7 minut čtení

V praxi se nejčastěji setkáváme s těmito myšlenkovými pochody: „Hledáme si nájem. Nechceme se zatím uvázat dluhem. Máme obavu, že nám vypadne příjem. Zvedne se nám splátka hypotéky. Rozejdeme se. Změníme práci. Hypotéka nám stejně nevyjde.” Otázkou je, co se za těmito větami schovává? 

Co se skrývá za otázkami
Důležité je odkrýt, co se za těmito myšlenkovými pochody skrývá

Pronájem bytu vs. hypotéka. Často jde o vlastní zkušenost, strach a nevědomost

Pokud nemáme o čemkoliv dostatek informací, inspirující okolí nebo schopného poradce, přikláníme se často k jednodušším řešením. Strach nás v těchto situacích ubezpečí, že se rozhodujeme správně. Je to však klíčem k růstu? Seznámili byste se např. s partnerkou/partnerem, pokud byste nepřekonali strach ji/ho oslovit? Strach vám přece taky našeptával: „Budeš trapná/ý. Nebude tě chtít,…” Nakonec to však přece jen vyšlo a vy jste spolu. Jenom díky tomu, že jste tyto obavy překonali.  

Překonání strachu
Překonávání vlastních strachů je klíčem k růstu

U nemovitostí je to podobné s tím rozdílem, že vám chybí vlastní zkušenost. Život je totiž příliš krátký, abyste se neustále učili z vlastních chyb. Obrovskou roli tak hraje správné okolí, které vám s rozhodováním pomůže. Nebo nepomůže. 

Rozhodování, jestli jít do nájmu, nebo vlastního bydlení je tak zrádné v tom, že na krátkém časovém horizontu vyhrává nájem. Na delším jednoznačně vlastní bydlení. Problémem ale je, že tento přechod mezi krátkým a delším úsekem se odehrává ve strašně malém časovém pásmu. Ze slov: „Budeme tady jeden rok, pak si koupíme vlastní,” se rázem může stát 5 let. A tak se to taky stává. Bohužel.

Vše si vysvětlíme na praktickém příkladu

Mladý pár ve věku 25 let z Opavy. Dodělali školy a začínají pracovat. Jsou spolu 3 roky a tak si říkají, že zkusí společné bydlení. Uvidí, jestli jim to bude klapat. Kdyby ne, vyvázání z nájmu jim přijde jednodušší, než vyvázání z hypotéky. Což mají pravdu. Rozhodují se tak, jestli si mají koupit 2+1, která stojí 2 000 000 Kč, nebo jestli půjdou právě do nájmu. 

V následující tabulce lehce pochopíte finanční toky obou variant. Pro zjednodušení počítáme, že na horizontu 5 let cena nemovitosti zůstává stejná.

Byt 2+1, 55 m2, 2 000 000 Kč

NÁJEMHYPOTÉKA
Vstupní poplatky
Kauce 2x nájem = 18 000 Kč
Vstupní poplatky
10 % z vlastních zdrojů (VZ) = 200 000 Kč
Nájem + zálohy + el. + internet = 10 000 Kč/měsíčněSplátky hypotéky = 1 800 000 Kč při úroku 2,5 % a splátky 30 let = 7 112 Kč/měsíčně + zálohy + el. + internet = 11 000 Kč/měsíčně   
Zaplatí za 1 rok
Zaplatí: 120 000 Kč
Hodnota majetku: 0 Kč
Kauce: 18 000 Kč 
Zaplatí za 1 rok
Zaplatí: 132 000 Kč + 200 000 Kč VZ = 332 000 Kč
Dluh: 1 763 000 Kč (z úmorové kalkulačky)
Hodnota majetku: 2 000 000 Kč
V případě prodeje nemovitosti: + 237 000 Kč
Zaplatí za 2 roky
Zaplatí: 240 000 Kč
Hodnota majetku: 0 Kč
Kauce: 18 000 Kč 
Zaplatí za 2 roky
Zaplatí: 264 000 Kč + 200 000 Kč VZ = 464 000 Kč
Dluh: 1 720 000 Kč (z úmorové kalkulačky)
Hodnota majetku: 2 000 000 Kč
V případě prodeje nemovitosti: + 280 000 Kč
Zaplatí za 3 roky
Zaplatí: 360 000 Kč
Hodnota majetku: 0 Kč
Kauce: 18 000 Kč 
Zaplatí za 3 roky
Zaplatí: 396 000 Kč + 200 000 Kč VZ = 596 000 Kč
Dluh: 1 678 000 Kč (z úmorové kalkulačky)
Hodnota majetku: 2 000 000 Kč
V případě prodeje nemovitosti: + 322 000 Kč
Zaplatí za 4 roky
Zaplatí: 480 000 Kč
Hodnota majetku: 0 Kč
Kauce: 18 000 Kč 
Zaplatí za 4 roky
Zaplatí: 528 000 Kč + 200 000 Kč VZ = 728 000 Kč
Dluh: 1 634 000 Kč (z úmorové kalkulačky)
Hodnota majetku: 2 000 000 Kč
V případě prodeje nemovitosti: + 366 000 Kč
Zaplatí za 5 let
Zaplatí: 600 000 Kč
Hodnota majetku: 0 Kč
Kauce: 18 000 Kč 
Zaplatí za 5 let
Zaplatí: 660 000 Kč + 200 000 Kč VZ = 860 000 Kč
Dluh: 1 589 000 Kč (z úmorové kalkulačky)
Hodnota majetku: 2 000 000 Kč
V případě prodeje nemovitosti: + 411 000 Kč
Majetek po 5 letech
Kauce: 18 000 Kč 
Majetek po 5 letech
Při růstu 3 % ročně je hodnota bytu 2 300 000 Kč – dluh 1 589 000 Kč = 711 000 Kč

Co z toho vyplývá? Pokud půjdete do nájmu, kde budete platit 10 000 Kč/měsíčně se vším všudy, po 5 letech budete v mínusu 600 000 Kč. Vrátí se vám pouze kauce 18 000 Kč. V případě, že nemovitost za 2 000 000 Kč koupíte, po 5 letech stoupne její hodnota na 2 300 000 Kč (3% růst). Vy při případném prodeji a po odečtení dluhu budete v plusu 711 000 Kč. A to je z pohledu budování majetku rozhodně ta lepší varianta.

Odpovídáme na nejčastější obavy

1. Máme na to, abychom si koupili vlastní byt?

Většině našich klientů najdeme možnost, jak si svou nemovitost pořídit. Je proto důležité, abyste nad touto otázkou nepřemýšleli sami, ani ji neřešili ve své bance. Pak totiž velmi často skončíte s rozhodnutím, že na koupení vlastního bytu jednoduše nemáte. 

Stopka
Pokud řešíte otázku vlastního bydlení po své ose, život vám často vystaví STOPku

2. Co když jednomu z nás vypadne příjem a nebudeme mít na splátky?

To je stejné, jako když se zeptáme: „Co uděláte, když ve stejné situaci budete v nájmu?” Většina z vás odpoví: „Nájem ukončíme a půjdeme k rodičům.” No vidíte! U vlastního bytu je ten rozdíl, že můžete jít taky k rodičům, ale byt začnete pronajímat. Nebo ho můžete prodat. S vlastním bytem máte možnost volby. U nájmu jen platíte, nebo končíte.

3. Co když nemovitosti během 5 let klesnou na hodnotě?

Takový scénář je možný. Psali jsme na něj články COVID část 1. a COVID část 2. Tak teď ve zkratce: Z dlouhodobého hlediska nemovitosti kopírují inflaci. Mzdy každoročně rostou vlivem znehodnocování měny. Nemovitosti tedy mohou krátkodobě poklesnout vlivem snížené poptávky. Jakmile však poptávka začne narůstat, mzdy i ceny nemovitostí opět porostou.

Myslet si, že nemovitosti budou stát zase jako před 10 lety je podobné, jako si myslet: „Když mi bylo 10 let, rohlík stál 50 haléřů. Budu tedy čekat, až rohlíky zase klesnou na tuto cenu.” Všechno zdražuje. Suroviny, pracovní síla (mzdy),… Rohlíky tak už nikdy nebudou stát 50 haléřů. To stejné je u nemovitostí – ty budou pro většinu lidí vždy na hranici dosažitelnosti (když moje babička s dědou stavěli v roce 1980 dům za 300 000 Kč, bylo to pro ně taky hodně peněz, protože měli na výplatu dohromady 5 000 Kč/měsíčně).

Rohlíky
Rohlíky už nikdy nebudou stát 50 haléřů. Stejně tak nemovitosti nebudou výrazně levnější

Kdyby však nemovitosti na ceně klesly (dluh by byl vyšší než hodnota nemovitosti), pak nemá smysl dům prodávat. Rozumnější je začít ho pronajímat. Příjem z nájmu se totiž počítá do bonity, a to vám klidně pomůže si pořídit větší nemovitost. 

Hypoték totiž můžete mít kolik chcete, jen záleží, kdo je platí. Pokud všechny platíte sami, pak máte problém. Pokud nám hypotéky splácí někdo jiný = nájemníci, pak problém nemáte.

Známý český investor, Martin Tesárek, doporučuje si pořídit byt s výhledem na min. 8 let. Pak 100% neproděláte.

4. Co když se rozejdeme?

V případě rozchodu jste do nájmu nic nevložili. „Jen” jste platili pronájem. Rozdělíte si tedy kauci 18 000 Kč/2 + vybavení bytu a odcházíte každý svou cestou. Zpravidla však jeden z partnerů chce v bytě zůstat. Proto se řeší kompenzace, nebo domluva.

V případě hypotéky, se řeší vyvázání. Pokud jste dostatečně bonitní, banka s tím nemá problém. Pokud však dostatečně bonitní nejste, byt opět můžete krátkodobě pronajímat, nebo prodat. Je to vždy o domluvě a nalezení té nejvhodnější cesty.

Cesta Jan s Terezou
Vždy se dá najít ta nejvhodnější cesta k cíli

Shrnutí na závěr

Ze všech důvodů tedy vyplývá, že neexistuje zaručený návod nebo věštící koule, která by nám prozradila, co je jednoznačně nejlepším řešením. Každý jsme jiný, máme jiné životní situace, potřeby a priority. Jedno je však jisté. Na delších časových horizontech, od 2 let a více, je nájemní bydlení nevýhodné z hlediska budování majetku.

Přeci jen vám dáme jednu radu 

A to z hlediska psychologie. Uznávaný autor knihy Pět jazyků lásky (výborná kniha do všech partnerských vztahů), Gary Chapman tvrdí, že: „Průměrná fáze zamilovanosti/„posedlosti“, trvá dva roky. Nakonec všichni sestoupíme z nadoblačných výšin a nohama se ocitneme zase na zemi. Teprve nyní začíná budování opravdové lásky, bez opojení chemické zamilovanosti.“ 

Z tohoto úryvku tak vyplývá, že pokud se zrovna nacházíme ve fází zamilovanosti a nechceme nic riskovat, je rozumnější jít do nájmu. V této fázi nám totiž připadá vše růžové a nejsme schopni racionálně uvažovat, ani vnímat. Důležité je však stanovit si termín, jak dlouho v nájmu chceme zůstat. Za nás doporučujeme max. 2 roky.

2 roky
2 roky. Tak dlouho doporučujeme bydlení v nájmu

V případě, že máte už fázi zamilovanosti za sebou a budujete dlouhodobý vztah, kde vnímáte vzájemné potřeby, doporučujeme pořídit vlastní bydlení. Přistupujete k sobě totiž mnohem racionálněji a tudíž je větší pravděpodobnost, že vám to bude klapat.

Co je však klíčové – nerozhodujte se o nájmu vs. vlastním bydlení sami. Informace výše jsou jen základní kostrou, na kterou se nabalují další upřesnění. V případě, že oblast bydlení řešíte, ozvěte se. My vás rádi navedeme na cestu, která je tou nejlepší. 

TIP pro investory a Opaváky/Ostraváky žijící v Praze
Lidé žijící v Praze
Máme tip pro Opaváky a Ostraváky žijící v Praze

Výjimku tvoří investoři, kteří bydlí v nájmech, aby neměli žádnou hypotéku, kterou by spláceli sami. Díky tomu mají volné cashflow a pořizují nemovitosti, které pronajímají (Jsou pronajímateli a nájemníky zároveň). Hypotéky jim splácí nájemníci. Jakmile vytvoří dostatečné portfolio nemovitostí, pořídí si vlastní nemovitost.

Příklad. Komu banka půjčí více peněz?

1. Postavím si dům za 4 miliony (splátka 15 000 Kč/měsíčně při úroku 2,2 %). Nyní přijdu do banky, že chci půjčit další 4 miliony na nájemní byty. To máme dalších 15 000 Kč/měsíčně ve splátkách. Banka se na mě tedy dívá, že budu mít ve splátkách 30 000 Kč/měsíčně. Dle DSTI (ze 45 %) potřebuji na takový záměr měsíčně vydělávat min. 70 000 Kč (0,45% x 70 000 Kč = 31 500 Kč můžu mít ve splátkách).

2. Vlastním 3 nájemní byty v celkovém hodnotě 5 000 000 Kč a zůstatek dluhu je 4 000 000 Kč. Splátku hypotéky mám 15 000 Kč/měsíčně, ale příjem z nájmu 24 000 Kč/měsíčně. Jsou banky, které z příjmu z nájmu akceptují 70 %, to je 16 800 Kč (70 % z 32 000 Kč). Tento příjem se počítá do bonity, tzn. můj příjem + příjem z nájmu. Nyní nám stačí vlastním úsilím vydělávat 50 000 Kč + příjem z nájmu 16 800 Kč = 67 000 Kč (0,45 % x 67 000 Kč = 30 150 Kč můžu mít ve splátkách).

Druhá varianta tak neklade tak velký důraz na bonitu. Většina z vás, kteří nyní čtete článek, má rodinný příjem okolo 50 000 Kč měsíčně. Takže pro většinu z vás je 2. scénář realitou, kterou vám doposud nikdo neřekl.

2. varianta je též velice zajímavá pro lidi, kteří se po škole rozhodli budovat kariéru v Praze. Výhodou Prahy oproti Opavě a Ostravě je, že je tam vyšší mzda. Nevýhodou je, že v Praze je obecně problém pořídit si vlastní bydlení. Člověk si nejdříve potřebuje dost peněz naspořit. Proto většina těch, kteří se přistěhují, bydlí v nájmu. Je však rozumné si postupně pořídit nemovitosti na pronájem ve svém rodném městě – v Opavě a Ostravě. Jsou levnější a vy se v případě potřeby můžete kdykoliv vrátit. Máte kam.

 

Jan s Terezou
Jan s Terezou

Poradíme a pomůžeme k finanční hojnosti

Nezávazná poptávka