Chci stavět dům, část 1. Hledání a kupování pozemku

V první řadě upozorňujeme, že článek je určený lidem, kteří chtějí kupovat pozemek za účelem výstavby svého domu. Není určený pro ty, kteří pozemky kupují k dlouhodobé investici. 

Chci začít stavět dům, jak začít?

Pozemkem. A než vůbec začnete samotný pozemek hledat, měli byste znát odpovědi na tyto otázky: 

• Kolik mi maximálně půjčí banka?
• Kolik mám vlastních volných peněz?
• Jak by měl vypadat můj dům a kolik by měl stát?
• Nechám si dům postavit firmou, nebo svépomocí?
• Kam směřuji z dlouhodobého hlediska = kdy chci dosáhnout renty? 

Je hezké, když si postavíte dům třeba za 8 milionů – na hraně svých možností. Ale ne v případě, když v zápětí zjistíte, že po odchodu partnerky/manželky na rodičovskou máte tak tak na splátky. Start své kariéry tak zahájíte splácením vysokých splátek, a to jen kvůli pocitu, že máte nejdražší dům v ulici. Díky tomu si oddalujete možnosti renty = budování majetku, aniž byste museli pracovat.

Až když budete znát odpovědi na všechny tyto otázky, můžete začít hledat pozemek. Ne obráceně – nejdřív najdu pozemek a pak se rozhodnu co dál. 

Hledání vlastního pozemku

Správný výběr pozemku je alfou omegou. Bohužel, většina realitních kanceláří k tomu tak nepřistupuje. Makléři jsou totiž často prodejci, ne poradci. U koupi pozemku tak mnohonásobně víckrát platí rčení: „Důvěřuj, ale prověřuj.” 

Základní body, které byste si 100% měli před samotnou koupí pozemku pohlídat: 

1. Územní plán – zda dané město či obec s výstavbou počítá. Pozemek pro výstavbu musí být zaznačený v územním plánu. Územní plány obcí MSK si můžete prohlédnout zde. Doporučujeme konzultaci se stavebním úřadem, nebo na odboru územního plánování (ten dává stanovisko).
2. Přípojky – elektřina, voda, plyn. To, že u pozemku stojí elektrický sloup ještě neznamená, že se na něj dokážete napojit. Musíte dát pozor i na ochranná pásma vedení, která mohou udělat pozemek sám o sobě nezastavitelný. Do ochranných a bezpečnostních pásem spadá také vysokotlaký plyn, který vaši stavbu může prodražit. Stejně tak pozor u přípojky vody a plynu. Pokud máte pozemek u cesty, ale přípojka je přes cestu, hrozí, že budete muset dělat protlak pod vozovkou. A to je poměrně nákladná záležitost.
3. Odpad – kanalizace. Plán rozvoje vodovodů a kanalizací si můžete prohlédnout zde.
4. Měření radonu – radon se běžně vyskytuje na všech pozemcích. Je však potřeba znát jeho přesnou hodnotu pro případné radonové opatření. Komplexní radonové informace v ČR najdete zde.
5. Koeficient využití pozemku – poměr zeleně (koeficient pro stavbu domu vs. koeficient všech staveb na pozemku, tzn. zpevněných ploch = bazén, zimní zahrada, přístřešek,…). Ideální bude, když tenhle bod prokonzultujete s projektantem. Aby se nestalo, že se vám vysněnou velikost domu poměr zeleně překazí.  
6. Příjezdová cesta – velmi podstatný bod, který vždy kontroluje i banka. Opět si ale dejte pozor. To, že je u pozemku cesta ještě neznamená, že je veřejná a můžete po ní volně jezdit. 
7. Krajinný ráz – zde spadá přírodní, kulturní a historická charakteristika určeného místa či oblasti, která určuje parametry výstavby. Ochrana krajinného rázu se týká nejen území s jeho zvýšenými hodnotami (zvláště chráněná území a přírodní parky), ale i ostatní krajiny. Je nutný souhlas orgánu ochrany přírody.

Další body je pak vhodné projít s kvalitním projektantem nebo inspektorem zaměřeným na výběr pozemků.

Financování pozemku

Jsou dva scénáře, a to hotově, nebo úvěrem. 

Financování pozemku hotovostí

Ideální varianta z pohledu rychlosti a jednoduchosti. Na druhou stranu, musíte zde dbát na opravdu důkladnou kontrolu všech bodů – územní plán, přípojky, odpad, radon,… Když totiž kupujete pozemek bankovním úvěrem (ze stavebního spoření, nebo hypotékou), banka vás jistí. Kontroluje, abyste nekoupili pozemek, který by v případě vašeho nesplacení neměl hodnotu a ona jej neuměla prodat. U financování hotovostí to však neplatí. V katastrofickém scénáři tak klidně můžete koupit pozemek, na kterém nikdy nepostavíte dům.

Financování pozemku úvěrem – hypotékou

Většinu z vás napadne: „Pozemek koupím hypotékou a následně si vezmu hypotéku na výstavbu domu.” Tohle řešení však není tak jednoduché, jak se zdá. Proč? Vysvětlíme na jednoduchém příkladu z naší praxe: 

Chcete stavět. K dispozici máte našetřeno 250 000 Kč. Najdete si pozemek za
1 000 000 Kč. 20 % = 200 000 Kč dáte z vlastního, 80 % = 800 000 Kč si půjčíte od banky. 50 000 Kč chcete dát na projekt domu. Jelikož vám vše přijde složité, jdete na to postupně – nejdříve si koupíte pozemek, pak vyřešíte projekt a pak vyrazíte do banky pro hypotéku na výstavbu. 

Máte pozemek, projekt a jdete znovu do banky, že chcete stavět. Jenže co to? Prý nemáte dostatečnou zástavu pro výstavbu. Jak to? Odpověď je jednoduchá – protože 80 % má v zástavě banka = tím ručit nejde. Vy reálně máte volnou hodnotu 20 % = 200 000 Kč. Co to znamená? Budoucí cenu nemovitosti odhadce odhadl na 5 000 000 Kč a banka tudíž chce 20 % =
1 000 000 Kč. Vy však máte jen 200 000 Kč v hodnotě pozemku. Banka tak v lepším scénáři po vás bude chtít, abyste prokázali dalších 800 000 Kč na účtu, nebo nejdříve 800 000 Kč prostavěli z vlastního. Jakmile se tak stane, odhadce zkontroluje prostavěnost a až poté vám banka půjčí například první milion.

Jaké máte možnosti? 

• Vytáhnout z kapsy 800 000 Kč
• Půjčit si je od rodiny
• Nebo použít do zástavy jinou nemovitost, například dům rodičů. A to do doby, dokud nemovitost nedostavím. 

Proč to tak je? Banka chce mít jistotu, že stavbu dokončíte. Kdybyste dům nedokončili, nemá požadovanou hodnotu. Proto chce, ať přidáte více vlastních peněz, nebo dáte do zástavy jinou nemovitost. 

Jak tomu předcházet? Správně zvolenou institucí a strategií 

Každá instituce na trhu má své plusy a mínusy. Pokud vám ve vaší bance řeknou: „Máte štěstí, že jste u nás. My máme všechno nejlepší”, máte problém. Taková instituce na trhu totiž neexistuje. Jak by taky mohla? Už jste viděli chirurga, který se specializuje na všechno? Ve 14 hodin operuje koleno, v 16 hodin srdce a v 18 hodin mozek. Nesmysl že? Ale hodně z vás si klidně ve své bance nakoupí zvesela vše: od pojistek, spoření až po úvěry…

Pamatujte si

Sjednat produkty vám dokáže i cvičená opice. Jaké jsou konkrétně pro vás ty nejvhodnější, to je know-how, na kterém si zakládáme. Proto tolik dbáme na kvalitu vzdělání. Lidi v naší branži totiž rozděluje jediné, a to kvalita vzdělání. 

Jak tedy úvěry řešíme my

Co tedy dělat, abyste nemuseli tahat 1 milion z vlastní kapsy? Pro zjednodušení počítáme se záměrem, kdy váš dům staví firma na klíč. Budoucí cena domu je stanovena na 4 000 000 Kč a tolik taky zaplatíte firmě za výstavbu – u domů na klíč totiž z praxe vychází, že stanovená budoucí cena je stejná jako cena, za kterou dům postavíte. 

Odhadce budoucí cenu nemovitosti stanovuje podle pracovní síly, kterou by dělala firma. Pokud si tedy dům stavíte svépomocí, stanovená cena bude pravděpodobně vyšší, než kolik vás to reálně bude celé stát. Ušetříte totiž na pracovní síle a materiálu. 

Jak postupujeme

1. Projednáváme celkový záměr – propočítáme vaši bonitu, ať víme, že vám banka půjčí například 5 000 000 Kč. Víme tak, že váš celkový záměr může být max. 5 000 000 Kč. 80 % = 4 000 000 Kč vám půjčuje banka, 20 % = 1 000 000 Kč dáváte z vlastního, nebo pomocí jiného úvěru. 
2. Ptáme se, jestli můžete použít do zástavy další nemovitosti či část vlastních peněz. Podle toho doporučujeme, jestli je pro vás vhodnější kupovat pozemek hypotékou, nebo úvěrem ze stavebního spoření. Obecně platí, že pokud máte další zástavu či vlastní peníze, pak je výhodnější hypotéka. 
3. Volíme tu nejlepší banku – naprosto klíčová část. Jsou banky, které jsou pro výstavbu mnohem vhodnější než jiné. 

Scénář A – máte další zástavu nemovitosti

Tím, že zastavíte dům, například od rodiny, rázem vám naroste budoucí cena nemovitosti. Tzn. 5 000 000 Kč + dům od rodiny např. 4 000 000 Kč. Celková zástava je tedy 9 000 000 Kč. Pokud řešíme 80% financování, pak vám banka půjčí až 7 200 000 Kč. Vám však stačí 5 000 000 Kč. 

Můžete tedy koupit pozemek bez použití vlastních zdrojů v hodnotě 1 000 000 Kč. Dále pak výstavbu ve výši 4 000 000 Kč, a to opět bez vlastních zdrojů. 

Nejčastější otázka: „To bude dům od rodičů v zástavě celých 30 let?” 

Odpověď: „Nebude. Jakmile stavbu dokončíte, nebo při další fixaci můžete dům vyvázat. Záleží na poměru dluhu a tržní hodnotě. Z praxe to trvá max. 5 až 10 let.” 

TIP: V tomto scénáři máte možnost volby v tom, že můžete použít pozemek do zástavy, ale taky nemusíte. Tzn. můžete zastavit nemovitost od rodiny, ale pozemek vám zůstane bez zástavy, byť ho kupujete hypotékou. Máte tak obrovskou výhodu, že pozemek můžete koupit bankou, která má nejlepší podmínky pro koupi. Výstavbu pak můžete provést u jiné banky, která má nejlepší podmínky pro výstavbu.

Tok peněz: Hypotéka 5 000 000 Kč. Úrok 1,99 %. Splatnost 30 let. Splátka 18 456 Kč/měsíčně.

Tento scénář je možný i v případě, že máte dostatek vlastních peněz. Z praxe cca 500 000 Kč. Sice nemáte dostatečnou zástavbu, ale banka vás nechá se stavbou začít. Přijde zkontrolovat provedené práce a následně začne zasílat peníze. 

Scénář B – nemáte zástavu nemovitosti 

Samozřejmě ne každá rodina chce do zástavy použít svou nemovitost, ve které bydlí. Tyto případy řešíme následujícím způsobem:

Pozemek koupíte nezajištěným úvěrem (1 000 000 Kč). Vlastní zdroje nepotřebujete. 

Podle projektu a rozpočtu byla potvrzena budoucí cena nemovitosti
5 000 000 Kč. Použijete pozemek do zástavy (100% = 1 000 000 Kč). Banka vám tedy půjčí 4 000 000 Kč a nemusíte mít žádné vlastní peníze. Na druhou stranu musíte počítat s tím, že toto řešení je ve splátce dražší, než scénář výše. Zároveň klade větší důraz na vaši bonitu. Výhodou ale je, že nemusíte mít vlastní peníze, ani zástavu jinou nemovitostí. 

Tok peněz: Hypotéka 4 000 000 Kč. Úrok 1,99 %. Splatnost 30 let. Splátka
14 765 Kč/měsíčně.

Nezajištěný úvěr 1 000 000 Kč. Splátka 6 592 Kč/měsíčně.

Celkem platíte 21 357 Kč/měsíčně. 

Vše je individuální – obraťte se na nás

Naší filozofií je přinášet informace srozumitelně a uchopitelně. Proto prosím berte výše uvedené scénáře zjednodušeně. Problematika každého vašeho případu je vždy individuální.

V případě zájmu se na nás obraťte. Přesně podle vašich potřeb najdeme to nejideálnější řešení.