Koupě bytu a rekonstrukce bytu – královská disciplína, které se bojí i poradci

Pokud chcete nemovitost koupit (byt nebo dům) a kompletně si ji zrekonstruovat, musíte znát pravidla hry. Jinak dostanete bolestivý šach mat.
Obavy poradců
6 minut čtení

Koupě a následná rekonstrukce bytu/domu je velmi náročnou disciplínou. Proč? Hraje v ní roli těchto 6 velkých proměnných, které mohou celou akci lehce zhatit: 

  • Cena budoucí = hodnota nemovitosti po rekonstrukci
  • Volba odhadce, který cenu budoucí určuje
  • Rozpočet rekonstrukce bytu/rekonstrukce domu
  • Čas rekonstrukce bytu/rekonstrukce domu
  • Výběr banky
  • Čerpání hypotéky pro rekonstrukci bytu/rekonstrukci domu

Může se tak klidně stát, že vám odhadce nepotvrdí rozpočet rekonstrukce bytu/domu = budete mít nízkou cenu budoucí = budete muset sáhnout hlouběji do vlastních zdrojů na dokončení rekonstrukce.

Stejně tak se může stát, že vám odpadnou domluvení řemeslníci. To je v dnešní době bohužel zcela běžné = vy tak nestihnete rekonstrukci bytu/rekonstrukci domu dokončit v termínu = přeruší se vám plány na stěhování, nebo překročíte domluvený termín s bankou.

Dobrou zprávou však je, že míra těchto rizik je přímo úměrná znalostem pravidel hry. Pokud totiž znáte pravidla hry, rizika jsou nízká.

nebezpečí finance
Pokud se nedržíte pravidel hry, můžete rychle skončit

Zrekonstruovaná nemovitost vs. původní stav a následná rekonstrukce bytu/domu  

Pojďme se nejdříve podívat na výhody a nevýhody koupě nové/zrekonstruované nemovitosti a koupě nemovitosti v původním stavu. Pro zjednodušení se budeme bavit o bytech (je však jedno, jestli se jedná o byt, nebo dům). 

Výhody koupě zrekonstruovaného bytu

  • Byt je ihned připraven k nastěhování. Nemusíte nic řešit. 
  • Jsou jasně dané termíny. Do cca 2 měsíců se stěhujete.
  • Máte jednoduché financování. Dáte 10 %, nebo 20 % ze svého, zbytek dofinancuje banka.

Nevýhody koupě zrekonstruovaného bytu

  • Zrekonstruovaný byt kupujete na zlatém podnose. Díky tomu si často připlatíte. Není to však pravidlem. Když nemovitost někdo prodává sám a nezná pravidla hry, často si dokážete vyjednat zajímavé slevy. Pokud však máte s vyjednáváním zkušenosti. 
  • Nevíte, kdo rekonstrukci dělal a v jaké kvalitě. Nevidíte, co je pod podlahou, jestli je elektřina dělaná kompletně, nebo jen na „oko“,… Skrytých vad může být opravdu mnoho.
  • Odhadce nemusí potvrdit tržní cenu. Tržní ceny jsou u takových bytů na hraně, proto se čím dál častěji s tímto scénářem setkáváme. Příklad: kupujete byt za 2 500 000 Kč. Odhadce však potvrdí cenu pouze 2 400 000 Kč. Tzn. banka počítá 80 % z 2 400 000 Kč = 1 920 000 Kč – kupní cena 2 500 000 Kč = musíte mít vlastní zdroje 580 000 Kč. Kdyby odhadce celou cenu potvrdil, pak banka bere 80 % z 2 500 000 Kč, tzn. 2 000 000 Kč – kupní cena 2 500 000 Kč = stačí mít z vlastních zdrojů 500 000 Kč. 

Výhody koupě bytu v původním stavu

  • Byt máte přesně na míru. Když kupujete byt hotový, málokdy se stane, že splňuje 100% všechny vaše požadavky a potřeby.
  • Často ušetříte. Máte tak byt, který byste dokázali okamžitě prodat se ziskem. Komu? Lidem ve scénáři výše. Pokud jste převzali odpovědnost, že byt dotáhnete do finále zkrze všechna zmíněná rizika, můžete ho prodat někomu, kdo odpovědnost za tato rizika z nějakých důvodů nepřevzal. 

Nevýhody koupě bytu v původním stavu:

  • Musíte vzít odpovědnost za tyto body: Cena budoucí, volba odhadce, rozpočet rekonstrukce bytu, čas rekonstrukce bytu, výběr banky a čerpání hypotéky.

Tak ke které variantě se přikláníte? Pokud stále nevíte, čtěte dál.

volba
Do kterých dveří vstoupíte? Pokud nevíte, čtěte dál

Pozor na rekonstrukce bytů „na oko”

Je spoustu firem, které se nakupováním bytů, jejich rekonstrukcemi a následným servírováním živí. Cílí na potřeby a strachy těch, kteří se rekonstrukcí obávají. Není na tom nic špatného. Jen pozor! Pokud firma bere odpovědnost za to, že byt koupí z vlastních peněz, provede rekonstrukci a chce ho prodat s marží, nechá si za tento průběh zaplatit. A už jen mezikrok koupě a prodeje obnáší 15% daň ze zisku. Z toho důvodu se může stát, že firma svou marži nabere na levnější rekonstrukci. Tzn. některé prvky udělá „na oko“ = „Jak se vám to po 5 letech začne rozpadat, my už u toho nebudeme.”

Nemovitost si můžete zrekonstruovat i sami. Ale!

Existuje ještě jeden častý scénář. Pokud jste zruční, spoustu věcí si dokážete udělat sami. Díky tomu ušetříte ještě více, než kdyby vám rekonstrukci prováděla firma.

Není to ale jen tak – rekonstrukce bytu/domu svépomocí zabere mnohem více času

Dnešní doba je uspěchaná a málokdo pracuje jen 8 hodin denně. Lidé tak často přijdou utahaní domů, udělají to nejnutnější a na samotnou rekonstrukci už nezbývá čas. Proto ji přesouvají na víkendy. Rekonstrukce bytu, která by firmou zabrala cca 2 měsíce, se tak protahuje klidně na celý rok. U domu i na několik let. Rizikem a častým scénářem potom je, že se poměrně dost lidí stihne během tohoto procesu rozvést/rozejít. Proto dobře zvažte, jestli celá rekonstrukce bytu/rekonstrukce domu je ve vašich silách.

srdce nemovitost
Zvažte, jestli se vám rekonstrukce bytu/domu svépomocí opravdu vyplatí

Příklad

Viděli jste v lednu plná fitka? Všichni jsou po novoročních předsevzetích silní a motivovaní. Jenže v březnu už motivovanost lidí opadá a kapacita fitek je opět standardní. Hodně lidí to zkrátka nevydrží. Proto nepřeceňujte i vy své síly za každou cenu. Pokud víte, že dokážete v práci vydělat více peněz, než kolik zaplatíte řemeslníkům, pak se nebojte práci delegovat. 

Klíčem života není umět všechno, ale být dobrý/nejlepší ve svém oboru. Od lékaře taky neočekáváte, že vám postaví dům. Chcete jen, aby vás kvalitně vyléčil.

Případ z naší praxe 

Koupě a rekonstrukce bytu 3+1, Ostrava Poruba, 63m2

Zrekonstruovaný bytV původním stavu
Kupní cena2 500 000 Kč1 680 000 Kč
Cena za m239 600 Kč26 700 Kč
4% daň (zrušena)100 000 Kč67 200 Kč
Rozpočet na rekonstrukci0 Kč870 000 Kč
Cena budoucí2 500 000 Kč2 450 000 Kč
Cena za m239 600 Kč38 900 Kč
Reálná cena bytu2 500 000 Kč2 350 000 Kč
80% hypotéka z ceny budoucí2 000 000 Kč1 960 000 Kč
Potřebné vlastní zdroje500 000 Kč390 000 Kč

Našim klientům jsme pomohli byt v původním stavu koupit a v kooperaci s kvalitní firmou zrekonstruovat. Za vyzdvihnutí stojí:

  • Rychlost celé práce. 12. 7. 2020 jsme byt rezervovali, 10. 10. 2020 se klienti stěhují do nového.  
  • S firmou, s kterou dlouhodobě spolupracujeme, jsme dokázali klientům garantovat rychlost a kvalitu rekonstrukce.
  • Cena rekonstrukce oproti konkurenci byla o 20 % až 30 % levnější = odhadce uznal provedené práce a klienty celý byt vyšel na 2 350 000 Kč.
  • Kdyby klienti chtěli, obratem byt prodají za 2 450 000 Kč.   

Čistá práce: klienti přebrali odpovědnost, dali nám důvěru a společně jsme to zvládli. Bez kvalitního know-how (známe pravidla hry) a kvalitního okolí (firma na rekonstrukce) by to však nešlo. Výsledek společné práce vidíte na fotkách.

Častá rizika, kterým se dá ale takto předcházet: 

1. Cena budoucí = cena nemovitosti po rekonstrukci

  • Určuje ji odhadce, a to podle rozpočtu rekonstrukce. Jelikož hypotéky řešíme velmi často a spolupracujeme se zkušenými makléři a projektanty, víme, jak má rozpočet vypadat, aby se líbil odhadci i bance.
  • Některé instituce mají náhodný výběr odhadců. Může se tak stát, že narazíte na odhadce, kterému je jedno, jak odhad dopadne a klidně vám cenu stanoví nižší. Na trhu jsou i instituce, kde si odhadce volíte. Díky tomu se s ním dá lépe domluvit, než v případě náhodného výběru. Zde upozorňujeme, že není možné žádného odhadce ovlivnit, aby cenu budoucí uměle navyšoval. Odhad ještě kontroluje supervize banky.

2. Rekonstrukce bytu/domu

  • Je několik možností, jak ji řešit: svépomocí, firmou, řemeslníky na IČO.
  • Svépomocí a hledáním kvalitních řemeslníků celý proces často prodloužíte.
  • Většina klientů proto řeší celou rekonstrukci bytu/domu s námi. Máme navázaných 5 part kvalitních řemeslníků, kterým zajišťujeme neustálý přísun zakázek. Vše skrze firmu na rekonstrukce, se kterou jsme v úzké kooperaci. 
Jan s Terezou řemeslník
Většina klientů se rozhodne pro rekonstrukci bytu/domu s námi

3. Výběr banky a čerpání

Volba banky je v případě koupě bytu/koupě domu a rekonstrukce naprosto klíčová. A to ze dvou důvodů:

  • Jsou banky, které mají generátor odhadců, což může být riziko, ale taky nemusí. Z naší praxe je většina odhadců fajn.
  • Druhým faktorem je řešení samotného čerpání. Většina bank to má tak, že musíte celou rekonstrukci bytu/domu dokončit ze svých peněz. Až potom vám pošlou peníze své. Vysvětlíme si to na příkladu bytu 3+1, viz výše. Kupní cena bytu v původním stavu: 1 680 000 Kč. Na začátku musíte dát 20 % z vlastní kapsy, tzn. 336 000 Kč. Dále musíte dokončit celou rekonstrukci za 670 000 Kč (2 350 000 Kč – 1 680 000 Kč). Dohromady tak do startu potřebujete 1 006 000 Kč. A to bývá často problém, vytáhnout milión z kapsy. Jakmile však rekonstrukci dokončíte a odhadce ji zkontroluje, pak vám banka pošle zbytek do 1 960 000 Kč, tedy 280 000 Kč. Samozřejmě jsou firmy, kterým dáte zálohu a doplatíte zbytek jakmile stavbu dokončí. Jenže za to si opět připlatíte. A dost. Málokdo chce jít do rizika, že provede rekonstrukci z vlastních peněz a vy mu pak doplatíte třeba 600 000 Kč.

V našem případě klienti prokázali na účtu 541 000 Kč. Banka jim posléze poslala 1 680 000 Kč na uhrazení kupní ceny. Z vlastních peněz začali rekonstrukci a v jejím průběhu jim banka doposlala 80 % z 2 450 000 Kč, tzn. do 1 960 000 Kč = 280 000 Kč. A to je mnohem lepší varianta.

Není lepší si byt a rekonstrukci zaplatit ze svého?

Záleží jak jste na tom s hotovostí. Pokud jí máte dostatek a chcete mít nízký dluh, pak ano. Pokud však je vaším cílem dlouhodobé budování majetku, pak je rozumnější navýšit hypotéku a ušetřené peníze raději investovat jinde. Proč?  Inflace je aktuálně 3 %. Vy si půjčíte peníze za 2 %. Inflace je pro vás výhodná, protože znehodnocuje půjčené peníze. Jak? Mzdy neustále rostou. Před 15 lety mít na účtu 100 000 Kč bylo hodně peněz. Teď to tolik není, protože si za ně koupíte méně zboží. Když si tedy půjčíte 2 000 000 Kč, jejich kupní síla se každým rokem snižuje a váš dluh klesá. 

Když moje babička s dědou stavěli v roce 1980 dům za 300 000 Kč, měli na výplatu 5 000 Kč. V té době 300 000 Kč bylo strašně hodně peněz. Nyní si za 300 000 Kč nekoupíte ani pozemek.

Jan s Terezou šipka dolů
Kupní síla peněz se každý rok snižuje a váš dluh klesá
Shrnutí

V článku jsme uvedli postup, jak taková realizace vypadá. Pokud znáte veškerá pravidla hry, pak víte, že to není nic složitého. Pokud však pravidla neznáte, obraťte se na nás. Rádi vám pomůžeme.

Jan s Terezou
Jan s Terezou

Poradíme a pomůžeme k finanční hojnosti

Nezávazná poptávka