1. O byty je enormní zájem. Buďte ti, kteří ho získají. Připravte se předem
V první řadě je třeba si uvědomit a reálně si spočítat, po jakých bytech se můžete dívat. Bohužel se často potýkáme s následujícím nešvarem: Zájemci o nemovitosti chodí na prohlídky a nemají vyřešené finance (předschválenou hypotéku) předem. Nejčastěji mají v hlavě: „Až se mi něco bude líbit, skočím do banky a vyřeším si hypotéku.”
Příklad z praxe aneb jak to ve skutečnosti probíhá
Po 10 prohlídkách bytů, které jsou drahé a stojí za prd, přijde ten pravý – vyskočil na vás na internetu. Konečně ten, na který tak dlouho čekáte. Krásný a ještě za super cenu! Toho času, kterého jste strávili na neúspěšných prohlídkách a byt je tady. Hned voláte makléřovi. Ale co to? Ten už v telefonu upozorňuje, že máte přijít včas. Na bytě bude 6 dalších prohlídek po 15 minutách, tak ať to pěkně navazuje.
Na prohlídce se potkáváte s dalšími zájemci. Byt se vám strašně moc líbí a hlavně je za super cenu. Makléř se ptá: „Jak budete financovat? V hotovosti nebo hypotékou?” „Hypotékou.” „A máte hypotéku předschválenou?” „Zatím ne. Čekali jsme, až se nám něco bude líbit. Pak teprve skočíme do banky. Určitě nám ale hypotéku dají.” Makléř vám oznamuje, že ze 6 prohlídek má 3 vážné zájemce. Vy jste 4. Nemá to jak jinak rozhodnout, než: „Kdo dá více peněz, byt je jeho.” Dále vás upozorňuje, že je nutné složit rezervační zálohu, a to ve výši 100 000 Kč. A že máme dva měsíce na vyřízení hypotéky. Pokud vám hypotéka nevyjde, rezervační záloha je nevratná. Musíte se tedy rozhodnout na místě. A dodává: „Pokud byt nevezmete vy, koupí ho někdo jiný.”
Jak budete silní? Risknete to? Složíte rezervaci s nejistotou, že o ni přijdete? Rozumnější je připravit se předem = kde si vzít hypotéku, znát podmínky získání hypotéky a na závěr mít hypotéku předschválenou. Ať víte na čem jste a můžete tak být na prohlídkách silní i v těchto nekomfortních chvílích.
2. Nejvýhodnější hypotéka? Zapomeňte na to, že jako jednotlivec jste VIP
Prvně se vám pokusím vyvrátit domněnku, se kterou se velmi často setkáváme: Jste klientem dané banky. Každý měsíc vám tam chodí výplata. “Určitě budu VIP klient. Když přijdu a řeknu, že chci hypotéku na 2 miliony, dostanu super podmínky. Určitě ty nejlepší na trhu,” říkáte si. Bohužel dámy a pánové, tohle je opravdu velký omyl.
Vysvětlím na příkladu, kteří všichni dobře znáte: Většina z vás má mobilní tarif u svého operátora, tzn. jste stálými klienty. Má otázka zní: „Dostali jste u svého prvního tarifu super podmínky? Nebo to byly spíše naprosto průměrné či v lepším případě lehce nadprůměrné podmínky?” Řekli vám: „Wow, jsme rádi, že jste za námi přišli. Za odměnu dostanete tarif, který normálně nedáváme. Podpultovka jen pro vás!” Určitě ne. A nebo vás jednoduše napálili. Kdo zažil vyjednávání o VIP tarifu, moc dobře ví, že musí znát pravidla hry. Pokud nezná, bude mít průměrný tarif = průměrné podmínky = průměrnou úrokovou sazbu u hypoték.
Pro ty z vás, kteří si řeknou: „Noo tohle jsou kecy, já mám VIP tarif přes firmu”. A víte proč je VIP? Protože je vás ve firmě třeba 200, kteří ho mají, tzn. máte množstevní slevu. Přesto mnoho z vás vyráží do své banky s myšlenkou: „Dostanu VIP”. Ne! Odejdete s průměrem (např. průměrnou úrokovou sazbou). Mnohem lepší je využít zastání velké společnosti, která daným institucím dnes a denně přináší několikamilionové obraty.
3. „Fajn. Teď už vím, že s kvalitním finančním poradcem ušetřím.” Co dál?
Nejjednodušší je vyhledat si nezávislého finančního poradce, který zastupuje většinu významných bank. Ten s vámi probere, jak dostat hypotéku. Prvně udělá tzv. předběžný scoring. To znamená, že se zeptá:
- na vaše příjmy
- jestli jste zaměstnaní nebo osvč
- jestli máte smlouvu na dobu určitou či neurčitou
- v případě osvč jak dlouho podnikáte
- jaké jsou vaše závazky, výdaje, náklady na bydlení, atd.
Dále s vámi probere, kolik vlastních zdrojů chcete do hypotéky vložit. Nejčastěji se řeší 80% hypotéky, tzn. 20 % vlastních zdrojů. Anebo 90% hypotéky, tzn. 10 % vlastních zdrojů.
Jak funguje hypotéka, příklad:
- 80% hypotéka: potřebujete 2 500 000 Kč na byt. Banka vám půjčí 2 000 000 Kč a 500 000 Kč doplatíte z vlastních zdrojů
- 90% hypotéka: potřebujete 2 500 000 Kč na byt. Banka vám půjčí 2 250 000 Kč a 250 000 Kč doplatíte z vlastních zdrojů
V případě, že vlastní zdroje nemáte, je možné využít zástavu další nemovitosti (hypotéka se zástavou). Díky tomu banka nebude požadovat vlastní peníze a půjčí vám 100 %, tedy 2 500 000 Kč (zástava v tomto případě bude orientačně na období 5 až 10 let. Rozhodně ne po celých 30 let). Další možností je využít dočasně půjčených peněz, například od rodiny. Té po koupi nemovitosti finance vrátíte, nejčastěji úvěrem ze stavebka.
Ze všech těchto parametrů finanční poradce ověří, zda vaše „bonitnost“ odpovídá, kolik bank vám půjčí a v jaké výši (maximální výše hypotéky). Takže budete i vědět, jakou budete mít měsíční splátku hypotéky. Samozřejmě, pokud máte vyhlídnutou nemovitost ve vyšší cenové kategorii, budete volit banku, která vám vyšla nejlépe = půjčí vám nejvíce. Pokud vycházíte všude dobře, pak je rozumné volit instituci, kde jste schopni mít nejlepší podmínky hypotéky. To znamená, kde váš poradce je schopen vyjednat největší slevy.
4. Máte zvolenou banku a bonitně vycházíte. Hotovo? Ještě ne!
I když to už máme černé na bílém, je třeba nahlédnout do registrů. Jestli jste se náhodou historicky neopozdili ve splátkách (u kreditních karet stačí jen jeden den)! Zkrátka, jestli vás banka hodnotí pozitivně i podle interních systémů. Pokud ano, vyjádří se vám: „Půjčíme vám tolik a tolik peněz.”
Opět se vrátíme k prohlídce bytu z prvního kroku
Teď už můžete být na prohlídce bytu naprosto v klidu! Je určitě lepší pocit říct: „Ok, přihazuji 20 000 Kč a kupuji.” Víte totiž, že na to máte. Navíc za vámi stojí pomocník – kvalitní finanční poradce. V opačném případě máte strach, že přijdete o rezervační zálohu. A makléř pozná, že jste si nejistí! Vžijte se teď na chvíli do jeho situace: Současný majitel bytu a prodávající chce rychle prodat svou nemovitost. Chce peníze. Realitní makléř chce dostat zaplaceno za svou práci. Koho nejspíše ze zájemců upřednostní? Rozhodné klienty, ze kterých vyzařuje, že na to mají? Anebo ty, na kterých vidí, že jsou si svou finanční situací nejistí?
5. Rizika při převodu peněz musí být nulová. Nejde o koruny
Rozhodně je důležité si hlídat, přes kterou realitní kancelář byt kupujete a jak mají řešenou úschovu peněz. To stejné platí i v případě, že byt kupujete mimo realitní kancelář.
Při řešení úschovy si zjistěte:
- jestli je to osvědčená společnost
- jak má dlouhou historii
- jestli má firemní peníze oddělené, tzn. kdyby přišla exekuce, vaše peníze jim z účtu nestáhnou
Tenhle jev je totiž častý u malých realitních kanceláří typu: „Táta, máma“ realitka. Často se vám i stane, že tyto realitní kanceláře budou chtít, ať jim pošlete rezervační zálohu na jejich soukromý účet. Tohle však určitě nedoporučujeme! Můžete tak velmi snadno o své peníze přijít.
Toto je 5 tipů, kterých se na základě ověřené praxe doporučujeme držet. Ať už řešíte hypotéku na cokoliv – hypotéku na pozemek, hypotéku na rekonstrukci, hypotéku na byt k pronájmu, hypotéku na družstevní byt, hypotéku na nemovitost v zahraničí, hypotéku na dřevostavbu nebo hypotéku na klasický dům… Spolupracujeme i s kvalitním realitním makléřem, takže pokud byste měli jakékoliv dotazy, neváhejte se na nás obrátit. Reference těch, kteří to udělali, najdete na našem webu i Facebooku.
