V prvním článku jsme se s vámi podělili o tom, jak správně najít a koupit pozemek. V dnešním pokračování vám prozradíme, jak na takovém pozemku bezpečně postavit dům.
Čtyři cesty. Jen jedna je pro vás správná. Která?
Pracovat budeme se stejným záměrem, jako v prvním článku:
- Celkový záměr, na který vám banka půjčí: 5 000 000 Kč
- Hypotéka na dům ve výši 4 000 000 Kč
- Pozemek v hodnotě 1 000 000 Kč
1. Pozemek už vlastníte, kupujete v hotovosti, případně nezajištěným úvěrem
Tento scénář je z praxe nejjednodušší. Musíte však znát metodiky jednotlivých bank. Jinak se může lehce stát tím nejnáročnějším. Proč? Banky musí mít jistotu, že stavbu dokončíte. Proto chtějí, abyste začali stavět z vlastních peněz – v nejlepším případě budete muset prostavět 500 000 Kč, ale může to být klidně i 1 000 000 Kč z vlastní kapsy. A to někomu může pěkně rozhodit karty, když s takovou sumou na začátku nepočítá.
Jakmile ale tyto vlastní peníze prostavíte, můžete začít čerpat hypotéku. Případně vás čeká ještě mírnější scénář, a to, že banka bude chtít vidět těchto 500 000 Kč na vašem účtu.
Všemu se však dá velmi jednoduše předejít = výběrem vhodné instituce. Existuje instituce, která vám dokáže půjčit 130 % hodnoty pozemku. Tzn., pokud máme pozemek v hodnotě 1 000 000 Kč, můžete hned načerpat 1 300 000 Kč. Nepotřebujete tak na začátku ani 1 Kč.
2. Pozemek kupujete hypotékou a dáváte ho do zástavy
Kupujete pozemek za 1 000 000 Kč 80% hypotékou. Banka vám tedy půjčí 800 000 Kč a vy dáváte z vlastního 200 000 Kč. Nyní přijdete do banky znovu, že chcete stavět. Jenže co to? Máte pozemek, ale dozvíte se, že nemáte dostatečnou zástavu pro výstavbu. Jakto? Odpověď je jednoduchá – protože 80 % má banka v zástavě = tím ručit nejde. Vy tak reálně máte volnou hodnotu 20 %, tzn. 200 000 Kč.
Co to pro vás znamená?
Budoucí cenu nemovitosti odhadce odhadl na 5 000 000 Kč a banka tudíž chce 20 % z nich = 1 000 000 Kč. Vy však máte jen 200 000 Kč. Takže banka po vás vyžaduje, abyste ještě v lepším scénáři prokázali 800 000 Kč na účtu, nebo je nejdříve prostavěli z vlastního. Jakmile se tak stane, přijde odhadce, zkontroluje prostavěnost a až poté vám banka půjčí například první milion.
Jaké tedy máte v tomto scénáři možnosti?
- Mít vlastních 800 000 Kč
- Půjčit si tyto peníze například od rodiny
Proč to tak je?
Banka chce mít jistotu, že stavbu dokončíte. Proto potřebuje mít po celou dobu dostatečnou zástavu. Kdybyste dům nedokončili, nemá požadovanou hodnotu. Proto chce, ať buď přidáte více vlastních peněz, nebo dáte do zástavy jinou nemovitost, viz další scénář.
Pozor!
U tohoto scénáře je důležité, že koupi pozemku a samotnou výstavbu je možné řešit pouze s jednou institucí. Na trhu jsou totiž instituce, které výstavby vůbec nedělají – většinou menší banky. Proto dávejte pozor s jakou institucí pozemek kupujete. Zbytečně byste si vše zkomplikovali.
3. Pozemek kupujete hypotékou a do zástavy dáváte jinou nemovitost
Tento scénář je velice výhodný. Jelikož v zástavě je pouze jiná nemovitost (např. rodiny). Vy tak máte možnost volby. Pozemek můžete koupit s institucí, kde máte nejnižší úrok na trhu pro koupi. Výstavbu pak můžete zahájit s institucí, která má zase nejlepší podmínky pro výstavbu domu. Nebo klidně se stejnou. Máte zkrátka možnost volby.
4. Máte na výstavbu domu hotovost
Toto je samozřejmě snem každého. Pokud máte dostatek hotovosti, pak můžete dům postavit bez potřeby hypotéky. Otázkou však je, zda je dům aktivum = generuje zisk, rentu. Nebo pasivum = nic negeneruje.
Častá otázka: „Proč je hypotéka dobrým dluhem?”
Protože její úrok je často nižší než inflace (inflace = znehodnocování měny, které se dlouhodobě pohybuje okolo 2,5 až 3 %). Tento jev je výhodný pro dlužníky, jelikož dluh se dlouhodobě znehodnocuje, pokud má dlužník půjčené peníze s úrokem pod tuto mez.
Moje babička stavěla dům za 250 000 Kč. Tehdy to bylo hodně peněz, protože měla na výplatu 2 000 Kč. Museli si s dědou vzít úvěr. Dnes za 250 000 Kč nekoupíte ani pozemek. Za tu dobu se tedy 250 000 Kč znehodnotilo vlivem inflace.
TIP
Pokud dokážete nemovitost postavit v hotovosti, můžete zvážit poměr. Například 50 % si vezmete hypotéku a za 50 % koupíte byt, který budete pronajímat. Každý měsíc vám byt bude generovat čistý nájem 7 000 Kč – máte tak někoho kdo vám pomáhá se splácením hypotéky. Za 20 let budete mít mít dům bez dluhu i investiční byt. Více o tomto tématu najdete v našem starším článku: Pořiďte si investiční nemovitost a vydělávejte, i když spíte.
Důležitý tip pro ušetření peněz
Z praxe, pokud dům stavíte částečně svépomocí, je lepší si vzít větší hypotéku a případně všechny peníze nevyčerpat (u většiny bank nemusíte dočerpat 20 až 50 % z hypotéky). Proč? Protože když vám peníze nevyjdou, nemůžete přijít do banky a říct: „Potřebuji navýšit hypotéku, nevyšlo mi to.”
Myslíte, že se tento scénář neděje? Viděli jste už nedodělané domy bez omítky či bez oplocení atd…?
V lepších scénářích vám bonita ještě umožní si vzít další úvěr ze stavebka nebo spotřebitelský úvěr na dodělávky. Toto řešení je však rozhodně dražší.
Důležitý tip pro udržení vztahu
Pokud je výstava svépomocí koníčkem vaším i partnera, pak je vše v pořádku. Pokud však ne a dům se stane jediným objektem zájmu, kdy z výplat lepíte vybavení, venkovní posezení atd., tak zbystřete. Každý vztah potřebuje rozvoj! Pokud zaměříte 100% pozornost na dům, a to v řádu let, může se vám stát, že vám zůstane dům bez partnera. Pokud na vztahu nepracujete a nepečujete o něj, pak často následuje komplikace – rozchod či rozvod. A často se slovy: „Všechno jsem to dělal pro ni.”
Nenašli jste tu nejvhodnější cestu? Obraťte se na nás
Naší filozofií je přinášet informace srozumitelně a uchopitelně. Proto prosím berte výše uvedené scénáře zjednodušeně. Problematika každého vašeho případu je vždy individuální.
V případě zájmu se na nás obraťte. Přesně podle vašich potřeb najdeme to nejideálnější řešení.
