Družstevním bydlením rozhodně neopovrhujte. Dokáže plnit přání!

Sháníte vlastní bydlení a v hledáčku máte pouze byty v osobním vlastnictví? Tak to se vám po těchto 7 minutách čtení možná změní svět. Družstevní bydlení totiž dokáže lusknutím prstu plnit přání.
družstevní bydleni plní přání děti dort
7 minut čtení

V první článku zaměřeným na koupi družstevního bytu jsme se zabývali variantou, kdy jde družstevní byt ihned převést do osobního vlastnictví. Tento článek bude pojednávat o opaku, i když ne tak úplném. Ale pěkně od začátku.

Co to znamená „družstevní bydlení”

Říká se, že opakování je matka moudrosti. Proto i v tomto článku jednoduše vysvětlíme, co to družstevní vlastnictví vůbec je. Hned zkraje je tedy dobré vědět, že družstevní byt je ve vlastnictví družstva a příslušnému družstevníkovi vzniká k danému bytu pouze právo nájmu. Družstevník tedy není vlastníkem bytu, ale pouze jeho nájemcem. V případě koupě takového bytu se tedy realizuje pouze převod družstevního podílu. A z toho pro banku vyplývá zásadní informace = u družstevního bydlení nelze provést zástava. A to je pro ni riziko, se kterým se musí dopředu počítat.

Družstevní byt bez AKTUÁLNÍ možnosti převodu do osobního vlastnictví

Tento článek zaměříme na družstevním byty bez aktuální možnosti převodu do osobního vlastnictví. Píšeme „bez aktuální možnosti”, a to z důvodu, že časem k převodu s velkou pravděpodobností dojde. Jakto?

červená u přechodu družstevní byty
Teď sice svítí u převodu červená. Ale na jak dlouho?

Těsně po revoluci byly všechny bytové domy v družstevním vlastnictví. Postupně se ale začaly převádět do osobního vlastnictví tím, že družstvo hlasováním tyto převody odsouhlasilo. Pokud neodsouhlasilo, bytové domy zůstaly stále v družstevním vlastnictví. 

Jak to však bývá, byty se obměňují mladší generací. Ty je chtějí financovat hypotékami, což u družstev není možné. A pokud už lidé družstevní byt mají, tak ho chtějí prodat za maximální cenu, která je ale oproti osobnímu vlastnictví nižší. Proto na základě těchto aspektů se poměr hlasů na schůzích družstev pomalu mění a převody do osobního vlastnictví jsou čím dál častější. 

Výhody/nevýhody osobního a družstevního vlastnictví

Než se dostaneme k tabulce zásadních výhod (+) a nevýhod (-), přečtěte si pro snazší pochopení pár vysvětlivek:

  • družstevní byty spadají pod dané družstvo
  • byty v osobním vlastnictví spadají pod společenství vlastníků jednotek (zkratka SVJ, povinnost od 5 bytových jednotek v domě)
  • družstevní byty bez možnosti převodu do osobního vlastnictví se nejčastěji financují nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření

A teď už rovnou pojďme na ty výhody/nevýhody osobního a družstevního bydlení

Osobní vlastnictvíDružstevní vlastnictví
+ Máte možnost financovat hypotékou = nižší úrok např. oproti úvěru ze stavebka (aktuálně k 13. 11. 2021 jsou úroky u hypoték cca. od 3,5 do 4 %, dlouhodobě se však pohybují mezi 2 až 3 %). Nemáte možnost financovat hypotékou = vyšší úrok v případě úvěru ze stavebka  (průměrný úrok u úvěru ze stavebka se pohybuje mezi 4 až 5 %).
+ Osobní vlastnictví je výhodnější pro investory, kteří chtějí byt pronajímat. SVJ má totiž menší páky např. na rušící nájemníky v bytech i na majitele. + Družstvo má větší moc nad pravidly pronájmu dle stanov, které mohou i měnit. V nejhorším scénáři mají pravomoc ukončit majiteli družstevního bytu nájemní vztah, což u osobního vlastnictví není možné. Tento bod je plusem pro osobní bydlení v bytovém domě, jelikož rušící nájemníky si dokáže družstvo zpracovat. 
+ Snazší rekonstrukce. Pokud se nezasahuje do nosných zdí, není třeba nic komunikovat se SVJ. Rekonstrukci musíte vždy předem konzultovat a nechat schválit družstvem.
Vyšší pořizovací cena oproti bytu v družstevním vlastnictví.+ Nižší pořizovací cena oproti bytu v osobním vlastnictví.

Z tabulky vyplývá následující

Obecně se dá říct, že družstevní byty jsou vhodnější pro vlastní bydlení. Výhodou je nižší pořizovací cena a větší páky nad čistotou a klidem v bytovém domě. Z dlouhodobého hlediska stejně k převodu do osobního vlastnictví dojde a vy tak lusknutím prstu můžete byt prodat za mnohem více peněz, nebo ho použít jako další zástavu, například pro výstavbu svého domu.

párty v domě víno hluk
Družstvo má např. větší pravomoce na udržováním čistoty a klidu v domě

A teď se pojďme podívat na možnosti financování družstevního bytu za pomoci bankovního úvěru.

1. Koupě družstevního bytu ZÁSTAVOU JINÉ NEMOVITOSTI 

Velmi jednoduchým řešením koupě bytu v družstevním vlastnictví je použít do zástavy jinou nemovitost. Důležité však je, aby její hodnota byla do 80 až 90 % hodnoty družstevního bytu.

Příklad: Kupuji byt v družstevním vlastnictví za 3 miliony. Ručit budu domem rodičů v hodnotě 4 miliony. 80 % ze 4 milionů je 3 200 000 Kč. Záměr je tedy realizovatelný, jelikož mi banka půjčí až 3 200 000 Kč a nepotřebuji k tomu ani 1 korunu ze svého. 

Pokud tak máte možnost alternativního ručení (zástavy jiné nemovitosti), pak nezáleží, jestli se družstevní byt převede do osobního vlastnictví v dohledné době či nikoli. Zástava je totiž na jiné nemovitosti. 

2. Koupě družstevního bytu ÚVĚREM ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ

Nejčastějším způsobem financování družstevního bytu je úvěr ze stavebního spoření. Důvodem je splatnost 18 až 25 let, úrok pohybující se od 4 do 5 % a možnost odpočtu z daňového základu (aktuálně k 13. 11. 2021 jsou úroky u hypoték cca. od 3,5 do 4 %, dlouhodobě se však pohybují mezi 2 až 3 %, splatnost je 30 let). Pokud máte založené stavební spoření, může být plusem, ale jen někdy. U některých úvěrů vůbec nehraje roli. Proto většinou nemá smysl si zakládat stavebko kvůli lepším podmínkám úvěru.

Na reálných datech si porovnáme odhad ceny u bytu v osobním a družstevním vlastnictví

Abychom měli data, na kterých můžeme stavět, použijeme aplikaci www.valuo.cz. Tu používají i odhadci nemovitostí pro stanovení tržní ceny nemovitosti.

Vstupní data 

  • byt 2+1 v Ostravě
  • velikost 60 m2
  • cihlová zástavba
  • průměrný stav nemovitosti
  • bez balkonu

Valuo nám porovnává aktuální tržní cenu bytů v osobním vlastnictví a v družstevním vlastnictví.

A: Byt v osobním vlastnictví

Odhad ceny bytu v osobním vlastnictví

Z tabulky vyplývá, že takový průměrný odhad vychází na 2 628 180 Kč (43 803 Kč za m2). Pro náš výpočet použijeme cenu 2 600 000 Kč. 

B: Byt v družstevním vlastnictví

Odhad ceny bytu v družstevním vlastnictví

Z tabulky vyplývá, že takový průměrný odhad vychází na 2 435 880 Kč (40 598 Kč za m2). Pro náš výpočet použijeme cenu 2 400 000 Kč. 

Z těchto dat můžeme jednoduše vyčíst, že rozdíl mezi průměrnou 2+1 v Ostravě  v osobním a družstevním vlastnictví je 200 000 Kč. To dělá družstevní vlastnictví levnější o 7,69 %. Můžeme tedy orientačně kalkulovat, že družstevní byty jsou v průměru o 10 % levnější, než byty v osobním vlastnictví. 

Teď si na reálných číslech porovnáme hypoteční úvěr a úvěr ze stavebka

2+1 OstravaOsobní vlastnictví (hypotéka)Družstevní vlastnictví (stavebko)
Pořizovací cena 2 600 000 Kč 2 400 000 Kč 
Poměr výše hypotéky LTV80%, nebo 90% LTV až 100% LTV
100% úvěr (u hypotéky zajištění další nemovitostí)2 600 000 Kč = 11 661 Kč/měsíčně (3,49 %, 30 let, 80% LTV)  2 400 000 Kč = 12.736 Kč/měsíčně (3,99 %, 25 let), lze naprosto legálně financovat 100% úvěr = bez nutnosti vlastních zdrojů 
90% LTV  2 340 000 Kč = 11 158 Kč/měsíčně (3,99 %, 30 let, 90% LTV), 260 000 Kč z vlastních zdrojů  2 160 000 Kč = 11 467 Kč/měsíčně (3,99 %, 25 let, 90% LTV) 240 000 Kč z vlastních zdrojů
80% LTV2 080 000 Kč = 9 329 Kč (3,49 %, 30 let, 80% LTV), 520 000 Kč z vlastních zdrojů 1 920 000 Kč = 10 197 Kč (3,99 %, 25 let, 90% LTV), 480 000 Kč z vlastních zdrojů

Z výše uvedeného tedy vyplývá následující

Výhodou družstevních bytů je, že se dají ZAFINANCOVAT I BEZ POUŽITÍ VLASTNÍCH ZDROJŮ. Ovšem je zde vyšší splátka (díky kratší splatnosti a vyššímu úroku), proto nároky na bonitu u takového záměru jsou vyšší. Většina stavebních spořitelen má ještě interní doporučení příjmů daného záměru. Obecně se však dá říci, že stavební spořitelny umí zafinancovat družstevní byt až do 3 500 000 Kč. 

Pozor ale na anuitu a úvěr!

Kupní cena totiž nemusí obsahovat nesplacenou anuitu (zůstatek dluhu od výstavby domu), která by se měla počítat do celkové kupní ceny. Anuita se dá zahrnout do účelu úvěru. Dále družstvo může mít úvěr, který je třeba splácet či je možné jej rovnou doplatit. Samozřejmostí je poplatek za převedení nájmu na nového nájemce, který se nejčastěji pohybuje od 5 do 10 000 Kč. Vždy je tedy nutné důkladně prověřit celý případ.

detska hra
Koupě družstevního bytu není tak jednoduchá, jak se na první pohled zdá
Jaký vliv má aktuální dění na družstevní bydlení

Aktuální situace 

Od začátku pandemie jsme svědky nejrychlejšího zadlužování zemí ve světových dějinách. Vlády ve spolupráci s centrálními bankami tisknou, půjčují a utrácejí peníze VELKOLEPÝM způsobem. A jaký tohle všechno bude mít na nás dopad? Mluví se o inflaci, zvyšování daní, znehodnocení měny (devalvaci), krachu finančního systému… Co z toho konkrétně nastane a kdy přesně to bude, to nevíme. Jistotou však je, že něco z toho rozhodně přijde. 

Co se dá v takové situaci dělat? 

Historie nám potvrzuje, že před inflací, hyperinflací, devalvací měny či krachem finančního systému náš kapitál ochrání jedině fyzické vlastnictví, zatímco papírový majetek může zcela ztratit svou kupní sílu. Mezi hmotný majetek však nepatří pouze nemovitosti a zlato, ale obecně i veškeré komodity a akcie, neboť akcie představují vlastnický podíl na firmě. Firma má svou hodnotu danou kapitálem a generuje zisk prodejem svého zboží či služeb.   

Podle čeho se pozná, že máme dobře půjčené = chráněné peníze 

Když se na tuto otázku zeptáme klientů, většina nezná odpověď. Myslí si, že spotřebitelský úvěr je špatný, protože je spotřebitelský. Hypotéka je dobrá, protože je to hypotéka. Ale proč tomu tak je, většina klientů bohužel neví. 

Velmi jednoduchou a částečnou odpovědí na tuto otázku je „INFLACE”

Na obrázku vidíme průměrnou roční míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen (průměr posledních 12 měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců) v České republice. Zdroj Český statistický úřad. 

průměrna roční míra inflace

Z tabulky vyplývá, že průměrná inflace od roku 2000 je 2,28 %. Správnou odpovědí tedy je, že peníze půjčené pod 2,28 % jsou dobře půjčené peníze. Jelikož inflace znehodnocuje jak peníze na účtech, tak i dluhy. To je jedním z faktorů, jakým může stát snižovat své zadlužení, a to zvyšovat inflaci. 

Dobrým dluhem je také to, že za peníze nekoupíme auto (snižuje svou hodnotu), ale pořídíme nemovitost, která dlouhodobě chrání před inflací, a to tím, že v průměru roste na hodnotě o 3 až 5 % ročně (ve zdravé ekonomice kopíruje inflaci, či je lehce nad inflací). 

Aktuální stav k 31.10.2021: Inflace je 5,8 %, zdroj www.cnb.cz

Pokud by byl předpoklad takový, že inflace bude i v následujících letech vlivem zadlužení státu vysoká, například okolo 5 až 6 %, pak i úvěr ze stavebka s úrokem 4 % je dobrým dluhem. Je tomu tak proto, že inflace dluh snižuje a zároveň jsme si pořídili nemovitost, u které je předpoklad, že je z dlouhodobého hlediska uchovatelem hodnoty. 

Máme-li si tedy vybrat, zda budeme bydlet v nájmu, protože nemůžeme najít byt v osobním vlastnictví, nebo si pořídíme družstevní byt, pak můžeme nad družstevním bytem reálně začít uvažovat. Koupí družstevního bytu budeme každým rokem dlužit méně a je zde předpoklad, že družstvo umožní převod a my tak budu mít brzy byt v osobním vlastnictví. Dle výpočtů výše můžeme „lusknutím prstu“ vydělat + 10 %, jelikož osobní vlastnictví je v průměru o 10 % dražší. Úvěr ze stavebka můžeme vyplatit hypotékou. Pořád lepší, než bydlet 5 let v nájmu a čekat, až si koupíme byt v osobním vlastnictví. Na téma nájmu si můžete přečíst tento článek.

„Může mi majitel bytu zvednout nájem?“

Někteří z vás, kteří bydlíte v nájmech, máte v nájemních smlouvách inflační doložky, tzn. majitel vám naprosto legálně může zvednout nájem o aktuální roční inflaci. 

„Je lepší být u družstevního bydlení v manželství?“

Většina družstev podle stanov neumí byt přepsat na partnery (druh, družka). Tzn. partneři si vezmou oba úvěr, ale byt se reálně přepíše pouze na jednoho z nich. Rizikem pak je, pokud se rozejdou, tak jednomu zůstane pouze dluh bez podílu na nemovitosti. Vyvázání z takového závazku je náročnější než v případu hypotéky, jelikož je náročnější na zkoumání bonity a tudíž to partnerovi, který si chce byt nechat, nemusí bonitně vyjít, aby si úvěr nechal sám. Z toho hlediska je tedy lepší vzít si úvěr pouze na sebe a být také 100% vlastníkem. Pokud jste manželé, pak můžete být v poměru 50/50. 

manzelstvi u druzstevniho bydleni
Být v manželství je u družstevního bydlení výhodnější
Plní tedy družstevní bydlení přání? 

Neexistuje zaručené řešení či doporučení. Informace v článku berte jako informační kostru. Každý případ je individuální. Obecně však lze říci, že pokud aktuálně bydlíte v nájmu, či potřebujete pořídit vlastní bydlení, ale nedaří se vám najít byt v osobním vlastnictví, pak družstevní byt oproti nájmu není rozhodně špatnou volbou. Takže ano, v tomto případě vám družstevní byt může splnit přání v podobě vlastního bydlení. 

Financování takového záměru je sice náročnější na prověření faktorů bonity, prověření poplatků (anuity/úvěru/poplatků/stavu družstva atd.), ovšem riziko je úměrné znalostem, které máte. Pokud si tedy vše prověřujete sami a rozumíte tomu podobně jako řízení formule, kterou jste ale nikdy neřídili, pak jste v poměrně vysokém riziku.

ridic formule jan s terezou
Riziko s koupí družstevního bytu je úměrné znalostem, které máte

Naštěstí spolupracujeme s týmem odborníků, kteří se v nemovitostech pohybují na denní bázi. Někteří z nich působí na trhu přes 14 let, kdy za tu dobu evidují družstva, u kterých jsou vysoké předpoklady, že v brzké době bude docházet k převodům do osobního vlastnictví. 

V případě, že vás informace zaujaly, kontaktujete nás. Individuálně váš záměr posoudíme a vy tak budete vědět, na čem jste a jaké máte s vlastním bydlením možnosti.

Jan s Terezou
Jan s Terezou

Poradíme a pomůžeme k finanční hojnosti

Nezávazná poptávka